Материал отражает практику на дату публикации. Применимость к вашему объекту и действующие требования необходимо проверить отдельно.
Наши клиенты часто спрашивают, почему после перепланировки в выписке из ЕГРН на здание нет обновленных планов этажей. Из-за этого нередко возникают недоразумения и даже конфликты. Давайте разберемся, в чем причина этой проблемы и как убедиться, что в ЕГРН внесены актуальные планировки здания.
Увы, этой проблеме уже почти 10 лет. Она касается только зданий и сооружений, с помещениями такой проблемы нет.
Почему в выписке нет новых планов этажей
Действующее законодательство действительно не предусматривает отображение новых планов этажей в выписке из ЕГРН на здание. По действующему приказу о форме выписки из ЕГРН в выписке на здание просто нет раздела с планами здания.
В раздел 8 под названием «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)» попадают только планы поставленных на кадастровый учет внутри здания помещений (п. 119 Приказа Росреестра от 04.09.2020 N П/0329).
Это означает, что:
1
Если в здании уже учтены помещения, то после перепланировки в выписке останутся старые планы этажей, независимо от фактических изменений. О том, что можно сделать со «старыми» помещениями, мы писали тут.
2
Если в здании не было учтенных помещений, то планов этажей в выписке не будет вообще.
Пример 1. Фрагмент выписки на здание с планом помещения
Пример 2. Фрагмент выписки на здание без планов помещений
Как убедиться, что новые планы учтены в ЕГРН
Хотя новые планы здания не отображаются в выписке, вы можете проверить их наличие в ЕГРН.
Во-первых, в выписке в разделе 1 будут сведения о кадастровом инженере с реквизитами договора.
Во-вторых, вы можете заказать в Росреестре копию технического плана. В нем будут новые планы этажей. Важно, что заказать копию можно только от лица правообладателя здания.
В-третьих, вы можете отправить в Росреестр обращение, чтобы они подтвердили наличие в ЕГРН новых планов этажей. Возможно, заодно сподвигнете Росреестр быстрее решить проблему.
Можно ли внести новые планы помещений в ЕГРН после перепланировки здания?
Можно, но есть ограничения:
1
Нельзя только поставить на учет помещения в здании, без регистрации прав на них. Поставить на учет помещения без регистрации можно только при первичной постановке здания на кадастровый учет или после его реконструкции (ч.3 ст. 40 Закона о регистрации), то есть не после перепланировки.
2
Можно поставить на учет все помещения в здании с одновременным прекращением прав на здание и регистрацией прав на каждое помещение. То есть у вас вместо одного объекта прав-здания будет много объектов прав-помещений.
3
Образуемые помещения должны быть обособлены. Их должно быть минимум два (ст. 141.4 ГК РФ), но на практике из-за особенностей доступа для здания в 5−10 тыс. кв. м их получается от 10 до 100, и каждое нужно ставить на кадастровый учет и оплачивать государственную пошлину за регистрацию.
4
При следующей перепланировке здания нужно будет вносить изменения в сведения ЕГРН о каждом помещении.
Итого, отсутствие обновленных планов после перепланировки в выписке из ЕГРН — не баг, а системная проблема, связанная с законодательством. Если вам нужно видеть актуальные планы здания после перепланировки, самый надежный способ — запросить копию технического плана из ЕГРН. В нем будут содержаться актуальные планы этажей здания.
Надеемся, что когда-нибудь Росреестр обновит форму выписки из ЕГРН, чтобы планы этажей здания наконец стали там отображаться.
Есть задача по вашему объекту?
Обсудим документы и возможный порядок работы в Московской или Тверской области.
+7 999 780-17-63 ↗